Affitti brevi: il Consiglio Comunale di Firenze ha approvato l’estensione dei limiti per le locazioni turistiche brevi, già presenti in area Unesco, anche alle zone di Campo di Marte, San Jacopino, Gavinana, Pignoncino e Paolo Uccello, Statuto e Rifredi, Libertà, Oberdan e Savonarola, Bronzino e Pier Vettori, Fonderia e Petrarca, ovvero alle sottozone A3 e A4 delineate dal Piano Operativo Comunale (nella sottozona A1 corrispondente all’area Unesco le limitazioni erano già presenti).
Le nuove limitazioni, con il blocco a nuove autorizzazioni per affitti turistici brevi nelle zone individuate, sono contenute nella delibera “Integrazioni al Regolamento per le Locazioni Turistiche Brevi” approvata dal Consiglio Comunale, a seguito della proposta della delibera approvata dalla Giunta e del parere favorevole della Commissione consiliare competente.
L’estensione dei limiti viene attuata ad un anno dall’entrata in vigore del Regolamento per le Locazioni turistiche brevi del Comune di Firenze, prima città in Italia a regolamentare questo fenomeno.
La proposta di modifica è stata deliberata dalla Giunta a seguito delle attività di monitoraggio del dipartimento MEMOTEF dell’Università La Sapienza in collaborazione con l’ufficio Statistica del Comune.
Nelle sottozone A3 e A4, in cui è fissata l’estensione delle limitazioni alle locazioni turistiche brevi, le abitazioni presenti sono complessivamente 67.780 (in sottozona A1, dove il blocco all’apertura di nuovi affitti turistici brevi è già in vigore dal 31 maggio 2025, le abitazioni sono invece 35.593). Per quanto riguarda le superfici delle aree cittadine interessate dalle nuove limitazioni, le sottozone A3 e A4 corrispondono complessivamente a 11,21 kmq (mentre la sottozona A1 in cui il blocco era già in vigore corrisponde a circa 5,05 kmq).
La ricerca del MEMOTEF dell’Università La Sapienza
Le zone di estensione dei limiti agli affitti brevi sono state individuate proprio a partire dai risultati scientifici della ricerca del MEMOTEF relativi alle diverse aree urbane, che indicano le seguenti situazioni: per il Nucleo storico (zona A sottozona A1, già interessata dai limiti fissati dal Regolamento in vigore dal 31 maggio 2025) pressione elevatissima, rischio moderato, vulnerabilità medio-bassa (restrizioni più che giustificate); per la prima cintura (zona A sottozone A3 – A4, ovvero il territorio in cui è prevista l’estensione delle limitazioni) pressione alta (20–44%), rischio elevato (fino a +97%) e rischio spillover se le restrizioni restano limitate alla sottozona A1; per le fasce esterne situazioni molto eterogenee che necessitano di ulteriori approfondimenti.
Come verificare a che zona appartiene il proprio appartamento
Per i cittadini, la scelta di espandere le limitazioni in base alle delimitazioni adottate dal Piano Operativo Comunale, dà la possibilità verificare con esattezza l’ubicazione e l’appartenenza alle diverse zone e sottozone dell’unità immobiliare interessata, grazie al servizio online di consultazione mappe interattive all’indirizzo https://webpo.comune.fi.it/webpo/pc/index.jsp .
Il supporto scientifico del Dipartimento MEMOTEF dell’Università La Sapienza di Roma alla definizione dei nuovi limiti si è concretizzato in due relazioni. La prima, dell’estate 2025, conteneva gli elementi generali di analisi, statistici e scientifici, utili a inquadrare gli aspetti del fenomeno delle locazioni brevi turistiche rilevanti ai fini della loro regolamentazione. Una seconda relazione tecnica, di questi mesi, contiene invece gli elementi di analisi utili alla definizione, al calcolo e alla restituzione di indicatori per zone omogenee all’interno del Comune di Firenze
Le richieste di autorizzazioni nel primo anno di Regolamento
Il numero di Autorizzazioni rilasciate ai sensi del Regolamento per le Locazioni Turistiche Brevi nei primi 5 mesi del 2026 ha già superato quello del periodo giugno-dicembre 2025, (270 autorizzazioni nei primi 5 mesi del 2026 a fronte di 132 Autorizzazioni rilasciate nei 7 mesi del 2025). Delle 402 autorizzazioni rilasciate solo 8 si trovano in Area Unesco: si tratta di unità immobiliari già regolarmente destinate ad attività di locazione turistica breve nel 2024, il cui proprietario, sebbene all’interno del periodo di moratoria, ha richiesto autorizzazione, la quale è stata concessa ai sensi dei requisiti e degli standard qualitativi previsti dal regolamento.
I numeri del turismo a Firenze
I dati elaborati dal Centro Studi Turistici, sulle statistiche ufficiali dell’Osservatorio Turistico Regionale, rivelano che nel 2025 le strutture ricettive della città di Firenze hanno registrato oltre 4,7 milioni di arrivi e 11,5 milioni di presenze, con un aumento rispettivamente del +10,2% e del +11,1% sul 2024; le locazioni turistiche si confermano la tipologia più diffusa (16.906 attività registrate per il Comune di Firenze dall’Osservatorio Turistico Regionale), che garantiscono circa il 56% dei posti letto totali; rispetto al 2024 l’offerta ricettiva è aumentata di 643 nuove strutture e i posti letto disponibili del +5,1%. L’incremento maggiore, in termini assoluti, è stato registrato dalle locazioni turistiche brevi e dal settore extralberghiero come case vacanza e affittacamere. Dai dati del monitoraggio effettuato da Inside Airbnb emerge che il fenomeno online è passato da 10.867 annunci nel 2023 a 12.211 annunci nel 2026 di cui circa l’85% nel centro storico di Firenze.
Il Regolamento per le locazioni turistiche brevi
Ricordiamo che il Regolamento per le locazioni turistiche brevi del Comune di Firenze in vigore dal 31 maggio 2025 fissa la necessità di autorizzazioni valide 5 anni per poter svolgere l’attività di affitti turistici brevi (il Regolamento è in ogni caso conforme al Testo Unico sul Turismo della Regione Toscana, che fissa una deroga triennale – scade il 31 maggio 2028 – per gli immobili già regolarmente destinati a locazioni turistiche brevi nel 2024).
Altre disposizioni del Regolamento in vigore dallo scorso anno sono il limite minimo di 28 mq per le civili abitazioni in cui poter svolgere attività di locazioni turistiche brevi, l’istituzione di un Registro comunale, sanzioni da 1000 a 10 mila euro per i titolari di attività fuori regola. Dal Regolamento sono esclusi i casi di locazioni brevi di porzioni di unità immobiliari in cui il proprietario abiti ed abbia la residenza.
Più nel dettaglio, il Regolamento approvato dal Consiglio Comunale nel 2025 fissa le seguenti disposizioni.
Le disposizioni
Misure minime e standard qualitativi degli alloggi – Gli alloggi da adibire a locazioni turistiche brevi per ottenere l’autorizzazione devono rispettare i parametri di dimensionamento definiti dal Regolamento Edilizio vigente e le superfici minime prescritte dalla normativa igienico sanitaria vigente. La misura minima ritenuta necessaria per accogliere coppie e famiglie in un alloggio qualitativamente decoroso è stata fissata in 28 mq.
Lavoro regolare – Il Regolamento fissa controlli sulla regolarità dei contratti di lavoro per le attività di locazioni turistiche brevi, con la decadenza dell’autorizzazione in caso di violazione.
Controlli e sanzioni – L’attuazione delle disposizioni fissate dal Regolamento per le locazioni turistiche brevi sarà accompagnata da controlli effettuati da una task force dell’Amministrazione Comunale coordinata dal comando di Polizia Municipale. Per quanto riguarda le sanzioni relative agli articoli 6 (limitazioni relative agli immobili adibiti a locazione turistica breve) e all’articolo 7 (requisiti e standard qualitativi per lo svolgimento dell’attività di locazione turistica breve), le sanzioni andranno da 1000 a 10 mila euro.
Decadenza se alloggio inattivo, ma non in caso di affitto lungo – Tra i motivi di decadenza delle autorizzazioni per le locazioni turistiche brevi fissati dal nuovo Regolamento c’è anche la mancata attività per un periodo di 12 mesi; rispetto alla proposta di regolamento deliberata dalla Giunta, tuttavia, l’approvazione in Consiglio di un emendamento presentato dai gruppi di maggioranza – PD, AVS-Ecolò, Sara Funaro Sindaca – esclude la decadenza nei casi in cui durante questo periodo l’alloggio venga affittato con contratti di locazione superiori ai trenta giorni.
Norme di sicurezza – Il Regolamento approvato dal Consiglio recepisce anche le norme governative in materia di sicurezza degli alloggi utilizzati per le locazioni turistiche brevi, fissate nei mesi scorsi assieme all’obbligo di possesso e di esposizione del CIN: le unità immobiliari dovranno quindi essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti, nonché di estintori da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e in ogni caso da installare ogni 200 metri quadrati.
Norme di comportamento – Tra le novità l’obbligo di rendere disponibili, in ogni alloggio destinato a locazione turistica breve, istruzioni multilingue per la raccolta differenziata, con sacchetti e dispositivi per il corretto conferimento dei rifiuti, oltre ad un vademecum sul rispetto della quiete, sul mantenimento della pulizia e del decoro di scale, ascensori e androni, sul divieto di gettare sostanze inquinanti negli scarichi, sul corretto uso del trasporto pubblico, dei parcheggi e della Ztl, e più in generale sulle buone norme di comportamento “per una fruizione virtuosa e rispettosa della città”.
